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アパート、マンション、貸家などの経営、ご存知の通り収益物件ですが、ここではすでにこの収益物件をお持ちの方対象に、お話しを進めて行きます。 ここ数年来、空室率が軒並み上昇しており、収益物件の経営が厳しい状況下であります。特にアパート経営で尚且つ不動産屋に「一括借上げ」をされている方は賃料下落が著しい事でしょう曰く「家賃を下げないと入居者を探すのが困難ですよ」曰く「家賃を下げてもらわないと当社の一括借上げも今後はできなくなりますよ」曰く「家賃を下げ、入居者を速やかに確保しないと経営が立ち行かなくなりますよ」などなど。心中お察し申し上げます。 「こんなことになるのだったらアパートなんぞ建てなければよかったよ」よく聞くお言葉です。ローンを組まれて建てたオーナー様でしたならなおさらでしょう。収益対返済の関係からすれば、グチの一つでも言いたくはなります。 「世の中不景気だから」。よく聞くお言葉です。挙句の果て「もうしょうがないよ」。 「世の中不景気だから」、「もうしょうがないよ」これ会社経営者が言ったらもう「おしまい」。この先待っているのは「倒産」。ですから絶対に言ってはいけない言葉。 「どーすればいいの」、「そんな分かりきった事を言われても」、「なにか魔法でも有るのか?」まー私自身、散々な事をオーナー様には言われてきました。ここで一つの結論は出てるんですネ。収益物件なのに収益が上がってこない。世の中不景気でも空室率ゼロの物件なんてザラですから。「そんなの好立地条件のところだろ」「資金が潤沢だから設備に金かけられんだろ」色んな反論を時に罵倒をオーナー様から受けます。でもそれでいいのですこれも私の人生の一部ですから。それに言われたほうが後の仕事がやりやすいですから(笑)もう一度言いますね。収益が上がらない結論は出ているんですね。 「マーケット(市場)にとってその物件(収益物件)が存在価値が有るのか?」???? ハイ、これだけです。なーんにも難しい事言ってないですよ。結論はこれだけです。 これ会社にも言えること。言葉を置き換えて見ましょう。「マーケット(市場)にとってその会社が存在価値が有るのか?」もうお解かりですよね。存在価値が有るのか?と世の中は問うているのです。存在価値が無い。これは消える運命です。例外は一つも御座いません。「どうすれば存在価値をアピールできるの」これも簡単でしょ。入居者様に喜んでいただける物件。居心地の良い物件。どうです?ほんと簡単でしょ。なーんでも難しく考える人多いですよね。そんな人に限って実はとても頭の良い人。だからこちらは困るんですけどネ(爆)。大事ですからもう一度言いますね。「入居者様に喜んでいただける物件。居心地の良い物件」。これを常に意識したオーナー様の収益物件は盛況ですからね。だってマーケットが求めているものにドンピシャですもの。「オレはいつもそれを意識してやっているよ。それなのに収益上がらないよ。どー説明するんだ」。詰め寄りますねー(笑)。ではお聞きしますね。「オーナー様、あなた自身がその収益物件に住めますか?喜びと居心地良さを感じ、長きに渡って住みたいと思いますか?) オーナー様曰く「・・・・・・・・・」実はこれ全てを物語っています。簡単でしょ。 提供する人が住みたくないものに、他の人が住みたいと思いますか?どうです? 住みたくないでしょ。不動産屋に案内された入居者様はその物件をご覧なり即座に理解するのです。「入居者の事を思っている部屋じゃないね、ここは」 賃料が安いだけの物件でよければ既に満室のはず。でもそーではない。入居者様の本音は賃料が今の相場より高くても「喜びと居心地の良い物件」であれば借りますから。 もう既にマーケットが変わっているのです。マーケットがオーナー様に求めているものが変わっているのです。マーケットが求めているものに対し、オーナー様が的外れなものを提供してもマーケットは見向きもしません。これ当たり前の話。難しい事何一つ言ってませんから。 収益物件。収益を上げなければ経営は成り立ちませんので、コストをかけたくありませんね。ほとんどのオーナー様はこのように考えていらっしゃいます。壁、天井はクロス張り 床はCF(クッションフロアー)もしくはフローリング(実はただの合板)やすーい材料でやすーい工事費で業者さんにやらせるわけです。「どーせ入居者がキズを付けるんだから安いのでいーんだ」。数年前ならこれでも何とかなったでしょう。でも今はまったく違います。何度も言いますがマーケットは既に変わっています。いつ変わったのか? 3.11以降今までに無い様変わりで、マーケットは変わったのです。 その3につづく

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